• госсектор

КОГДА ЗДАНИЯ НА СЛУЖБЕ У ГОСУДАРСТВА

КОГДА ЗДАНИЯ НА СЛУЖБЕ У ГОСУДАРСТВА

Управлять служебными зданиями – значит быть причастными к выполнению государственных задач. Причина проста - в служебных зданиях располагаются государственные учреждения, холдинги, корпорации и предприятия с полным или частичным государственным участием. В своей деятельности госструктуры ориентируются не на требования рынка, а на нормативные акты (Законы, Указы Президента, Постановления Правительства, Решения вышестоящих ведомств, внутренние акты). Все это обуславливает наличие специфики работы по обслуживанию недвижимости госсектора.

На рынке часто употребляют широкий термин «управление недвижимостью» или «управление зданиями». Здания делят на жилые и нежилые, а также на те, которые находятся в ведении коммерческих структур и государственных. Наиболее пристально изучают коммерческий сектор и пытаются применять созданные там методы работы на секторе государственном. Получается не всегда. Сектор государственной недвижимости функционирует по своим законам, которые являются наследием административно-командной системы прошлого, а также воспроизводятся повседневной практикой административного управления.

Управление недвижимостью на госсегменте: история и современность

В советские времена предприятия и учреждений госсектора формировались как самодостаточные структуры, способные от начала до конца обеспечить свое функционирование. Сегодня структуры госсектора должны наращивать свою конкурентоспособность и эффективность, одновременно демонстрируя высокий профессионализм и строго следуя законности. Оптимизируя свою деятельность, предприятия и учреждения госсектора выводят из своего состава административно-хозяйственную часть, в обязанности которой входят работы по эксплуатации зданий, а также  ряд других непрофильных активов: транспорт, IT, секретариат и т.д. В результате упрощается организационно-структурная модель.  У госсектора остаются установочные и контролирующие функции, а исполнителем работ становится управляющая компания. Такой компанией может быть  Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) или Открытое акционерное общество (ОАО)с частичным или полным государственным участием. ФГУПы, как правило, прикреплены к определенному государственному учреждению. ОАО имеют право предлагать услуги более широкому кругу клиентов.

Фактор «человек»: инициативы от управляющих компанийгоссегмента

Многие компании, обслуживающие госсектор, постоянно совершенствуют свою работу, включают в пакет услуг актуальные предложения. Так ОАО «УСЗ», главным объектом которого является комплекс зданий Министерства промышленности и торговли России, важно создать комфортные условия работы не только структурам госсектора, но и их сотрудникам. Для обслуживания госсектора в компании особым образом готовят персонал.  Каждый сотрудник ОАО «УСЗ» проходит обучение и знает алгоритмы быстрого и правильного реагирования в ситуациях, связанных со здоровьем окружающих людей, а также правила деловой этики, как необходимого атрибута обслуживания клиентов госсектора. Руководству госструктур ОАО «УСЗ» предлагает дополнительный механизм в системе мотивации подчиненных – возможность поощрить лучших. Проводятся различные акции, в рамках которых услуги управляющей компании получают лучшие сотрудники.

Следуя трендам рынка

Сегмент управления недвижимостью в России только развивается. Аналитики DISCOVERY ResearchGroup (DRG) говорят о расширении как коммерческого сегмента, так и государственного. Прирост коммерческого сегмента связывают с увеличение строящихся объектов. Прирост государственного обосновывают  трендом по переводу услуг обслуживания госструктур на аутсорсинг. В  DRG оценивают прирост госсектора в 2012 г на 16,6% и прогнозируют, что рост будет продолжаться в2015-2016 гг. 

Конкуренция на государственном и коммерческом сегментах довольно высока. Согласно оценкам экспертов, на столичном рынке работает от 300 до 1000 фирм, позиционирующих себя как управляющие компании. По размеру бизнеса их условно делят на 4 большие категории: мелкие, средние, крупные и крупнейшие компании. Мелкие и средние операторы предлагают, как правило, узкий спектр услуг, где значительную долю занимает клининг. По оценкам Research.Techart,на рынке Москвы ядро продаж приходится на крупнейших и крупных операторов (более 80% в стоимостном эквиваленте). Но и среди них конкуренция остается высокой. Линейка услугкрупных и крупнейших управляющих компаний шире, чем у средних и мелких операторов.Управляющие компании предлагают мультисервис или комплексное обслуживание. В их продуктовом портфеле значительную часть занимают услуги технического обслуживания недвижимости: ремонтно-строительные работы, техническая эксплуатация и т.д.

В тоже время, по данным «Овентал FM», в столице спрос на услуги технического обслуживания недвижимости почти вдвое ниже, чем на клининг.Такой разрыв аналитики связывают с более высоким уровнем ответственности, т.к. в отличие от уборки, передавать ответственность за жизнеспособность своих зданий готовы пока далеко не все. Ищут надежного и опытного поставщика данного вида услуг с хорошей историей по выполнению аналогичных заказов на других объектах.

Клининг и техническая эксплуатация – две самые распространенные услуги в продуктовом портфеле управляющих компаний. Добавление других услуг зависит от возможностей управляющей компании, умения гибко реагировать на спрос, а также от квалификации и интеллектуального потенциала специалистов. Среди дополнительных услуг могут быть: транспортные услуги, услуги в сфере IT, аутстаффинг персонала, организация питания, озеленение территорий и т.д.

Выбор подрядчика по оказанию услуг для госсектора идет по системе конкурсов и аукционов, которые публикуются на сайте госзакупок. Выставлять свои предложения могут как компании, специализирующиеся на управлении служебной недвижимостью, так и коммерческие структуры. Но, тем не менее, предпочтение предприятия и учреждения госсектора  отдают тем компаниям, с кем сотрудничают не один год, т.е. своим бывшим ФГУПам, нынешним ОАО. И это не случайно. Управление зданиями госсектора и коммерческими зданиями (бизнес-центрами, торговыми центрами, HoReCa, складами) имеет свою специфику.

В маркетинге принято сегментировать клиентов с тем, чтобы наилучшим образом подобрать предложения и выстроить схемы взаимодействия. На сегменте в2с это делать проще. Процесс сегментирования устанавливает привычки, вкусы и реакции людей, входящих в данныйсегмент. Далее выстраивается оптимальное маркетинговое предложение для продвигаемого товара. На рынке в2в ситуация сложнее. Управляющие компании предлагают не товары, а услуги, более того, услуги комплексные.

Как видно из таблицы, между государственным и коммерческим секторами существует множество различий, а значит -это разные сегменты рынка. При разработке комплексных предложений для служебных зданий в более выигрышном положении оказываются настоящиеФГУПы и бывшие ФГУПы, преобразованные в ОАО. Они знают клиентов буквально изнутри, т.к. совсем в недавнем прошлом сами были частью одного юридического лица. Более того, оничувствуют специфику своих клиентов,умеют найти варианты взаимовыгодного сотрудничества даже в тех ситуациях, которые для коммерческого подхода кажутся сложными и непонятными. И по-другому нельзя. Ведь здания, о которых заботятся управляющие компании, находятся на службе у государства.

Ольга Короткова, 02.06.2015