20.12.2020

Уходящий 2020 год был сложным для многих бизнес-структур. В связи с пандемией и режимом самоизоляции пришлось корректировать схемы работы. Акционерное общество «УСЗ» прошло кризисный год без потерь, прежде всего, потому, что все наши заказчики – представители сегмента  в2g.

В финальном материале уходящего года  будет представлен краткий обзор изменений, произошедших на рынке управления недвижимостью в связи с пандемией COVID-19.  Три сегмента рынка управления недвижимостью (В2С – ЖКХ, В2В - офисная коммерческая недвижимость, В2G - офисная недвижимость для госструктур) реагировали на изменения по-разному. 

В2G - офисная недвижимость для госструктур

Сектор наименее всего пострадал в кризис. Государственные служащие не попали под указ о самоизоляции и ежедневно приходили на работу. Это обеспечивало необходимость полного задействования всех сервисных служб: клининга, ремонта, технической эксплуатации и других.

Санитарный протокол в данном случае являлся не просто показателем качественного сервисного обслуживания, а жизненной необходимостью. Эксперты полагают, что в будущем по-другому встанет вопрос заботы о здоровье, чистоты воды и воздуха.  Стал очень ярко выделяться и ранее присутствующий тренд по оснащению зданий качественными системами вентиляции и кондиционирования, очистки воды.

Кризис стимулировал процессы оптимизации расходов, в т.ч. по коммунальным платежам. С этим связан также ранее присутствующий вектор на энергосбережение в зданиях и сооружениях. При стремлении к снижению расходов на эксплуатацию недвижимости вводится система управления — это перспективная возможность уменьшить стоимость обслуживании здания. В данном случае подразумевается использование специализированного программного обеспечения, которое сможет самостоятельно принимать решения при управлении инженерной инфраструктурой объекта. В основу алгоритма принятия решений будет заложено изменение в окружающей среде, например, снижение уровня яркости дневного света.

Для реализации подобных нововведений потребуется либо интеграция служб эксплуатации и IT-подразделения, либо изменение профессиональных обязанностей и уровня знаний инженеров по эксплуатации. Им необходимо будет расширить свои знания до уровня администраторов, контролирующих работу интеллектуального модуля управления объектом.

В2В - офисная коммерческая недвижимость

1 апреля вышел срочно подготовленный 98-ФЗ об арендных каникулах для ряда бизнесов. Далее политика в отношении арендных каникул стала стремительно уточняться. 3 апреля Правительство постановило предоставить отсрочку по арендным платежам нежилой недвижимости для отраслей, пострадавших от эпидемии, на уровне 50 или 100% (в зависимости от официального режима) вплоть до 1 октября. Коммунальных платежей отсрочка не касалась. Прогнозируя, что после окончания пандемии далеко не все компании захотят сохранить площади, арендодатели вынуждены идти на уступки и  формировать лояльность клиентов. Так Управляющие компании, в обязанности которых входит помимо обслуживания зданий еще и привлечение арендаторов, вынуждены идти на нестандартные решения: открывать детские сады и медицинские центры при бизнес-центрах, находить потенциальных арендаторов на отраслевых выставках, например, по полиграфии или IT, «превращать» имеющихся арендаторов в бесплатных брокеров, привлекающих в качестве арендаторов в БЦ своих знакомых и друзей-бизнесменов[1].

Маркетинговые службы Управляющих компаний в БЦ проводят анкетирование среди арендодателей. Цель- выяснение причин сокращения метражей арендуемых площадей или прерывания договора аренды. Одной из причин отказа возвращаться к обычной офисной работе офлайн является страх за здоровье. Чтобы снизить риски Управляющие компании вводят эпидемический протокол, прописывают работу клининга и технических служб в условиях чрезвычайной ситуации. 

Несмотря на принимаемые меры, на рынке коммерческой недвижимости наметились существенные изменения. Их стимулировали два фактора: это удаленка, временно ставшая всеобщей и сохранившая свое влияние даже по окончании локдауна, и выстрелившие в этом году офисные flex-форматы. Гибкий, или flex office, – это новый формат офисных площадей, полностью готовых к въезду, быстро адаптируемых под потребности клиента (брендинг, планировка) и сдающихся на гибких (сроки и площади аренды) условиях.  В итоге формируется новая, постпандемийная офисная экосистема, состоящая из нескольких ключевых звеньев.

• Первое — городской офис-хаб: хранитель корпоративного кода, драйвер персонального и коллективного развития, место обитания руководства, территория для важных встреч и так далее. Кстати, тут возникают весьма любопытные варианты — достаточно вспомнить появившееся в конце декабря предложение по размещению сверхвысокой штаб-квартиры в башне «Федерация» в «Москве-Сити». Сейчас в мире насчитывается всего 18 небоскребов, в которых штаб-квартиры находятся выше 90-го этажа, так что нынешнее — располагающие тремя уровнями 2180 «квадратов» на высоте 360 метров — 19-е и единственное в Европе.
• Второе обязательное звено новой экосистемы — домашний офис (рабочее место в собственной квартире) либо персональное место в коворкинге, если домашние условия работать не особо позволяют. К слову, по оценкам компании Level Group, в перспективе ближайших пяти лет коворкингами будут оборудованы до 5% жилых комплексов Москвы, а не исключено, что и больше.
• Третье звено — так называемые третьи места в городе, например кафе, в которых можно проводить небольшие корпоративные встречи и общаться с клиентами. Наконец, четвертое звено: корпоративные блоки в коворкингах или локальные сервисные офисы — изолированные друг от друга, независимые блоки разной величины, которые, по словам исполнительного директора сети сервисных офисов Space 1 Павла Федорова, в отличие от коворкингов дают компании-арендатору абсолютную физическую и информационную безопасность.

Сегмент В2С – ЖКХ

Управляющие организации многоквартирными домами из-за кризиса оказались в непростом положении. Сложилась «катастрофическая ситуация с оплатой ЖКУ населением и юридическими лицами. Об этом говорится в письме ассоциации НП «Национальный жилищный конгресс», отправленном президенту Владимиру Путину и премьер-министру Михаилу Мишустину 7 апреля.

Помимо проблем, вызванных ростом долгов граждан за коммуналку, ассоциация указывает на то, что управляющие компании терпят убытки из-за необходимости проведения дезинфекции подъездов.

Для разрешения ситуации предлагается ряд мер, в том числе предоставление беспроцентных кредитов организациям, компенсация расходов на обеззараживание домов и приостановка отзыва лицензий УК. Их банкротства могут привести к тому, что множество домов окажутся брошенными, предупредили эксперты.

Таким образом, наибольшие потери понесли управляющие компании сектора В2С (ЖКХ). Компании, управляющие коммерческими офисными зданиями (В2В), вынуждены перестраивать работу с учетом возросших требований арендаторов. Самым стабильным в кризисной ситуации оказался сегмент В2G.  

[1] Как управлять бизнес-центром в кризис. https://fbss.ru/realnye-istorii-kak-upravlyat-biznes-tsentrom-v-krizis/